土地探しを始める時「とりあえず」ネットで調べてみる人が大半でしょう。
私も実際に土地を購入し家を建てました。何もわからないまま土地探しを始めたので、それはもう散々知らべました
しかし始めに予備知識があるだけで、理解のスピードはグッと速まります。
注文住宅を建てための土地を買った私が予め知っておきたかった、始めに知っておくと、ちょっと近道できる「土地探し」に関する事をまとめてみました。
いい土地を買いたいなら、「条件を考えておく」「迅速に行動する」が大事になりますよ！！
初めて土地を探す・買う前に考えておくべきポイントと条件
HIRO
そんなことわかってるって？
私はそこさえも考えていませんでした。ざっくりと「〇〇〇市か〇〇〇市」でっていう風にしかね。考えてみると当たり前なんですが、これだと探す範囲が広すぎるんですよね。
土地探しのどんな「条件」を考えるのか
まず始めに「優先事項」と「譲れる条件」をどんどん頭から絞り出します。
まだまとめて無い人は今用意して、とりあえず書き出してみましょう。とりあえずでも書き出せば考えるスイッチが入ります。
- 子供の学区はどうするか（この学区だと学校はいいけど、周り何もないから駄目だなとか・学区は気にしないとか）
- 駅までの距離（徒歩25分は嫌だけど、自転車で駅まで行くから関係ないやとか）
- スーパーまでの距離（徒歩20分は嫌だけど、自転車で7分くらいならいいかとか）
- 周りの道路の状況（交通量が多い道路はうるさい・危ないからいやだとか、前面道路は5ｍは欲しいとか）
- もちろん地盤が弱い地域は却下とか
などなど、さまざま出てくると思います。ライフスタイルや家族の希望などで優先する事項は異なるので「家族と相談」しましょう。
HIRO
参考までに我が家が土地を探した際の「優先事項と、譲れる条件」
- 学区を優先（〇〇小学校区と〇〇小学校区）
- 歩道が狭い交通量の多い道路のそば、狭すぎる道路（車がすり違えない）に面した土地はNG
- 地盤が弱い・ハザードマップで危険性の高い土地はNG
- 駅まで25分以内まではOK（私はバイク通勤なので駅を使用しない。買い物は普段から車を使用しているため）
この4つを基本的な優先事項と許容事項として、色々な土地を現地まで見に行きました。
ここで大事なのはあくまで「優先事項」であり、これに固執しないという事です。
固執しすぎるといい土地が出てきてもそこで除外してしまいます。
ひとまず優先事項は決めるものの、いい土地情報があれば「とりあえず見に行ってみる」というスタンスがいいと思います。
不動産屋さんや業者さんから土地情報が届いても、そこにあるのは「土地の情報だけ」です。周りの住環境に関しては「行ってみないと」わかりません。
土地探しをどこに依頼するのか？不動産屋か工務店かハウスメーカーか
HIRO
あなたが「とりあえず土地を買っとこうか」と、個人的に不動産屋さん巡りをし「安いから」と不動産屋から直接土地を買ったとします。
でも不動産屋さんは「土地を売る」がゴールであり、家を建てるわけではありません。
家を建てる際、追加費用が出てしまうような土地でもそれを黙っているかもしれないし、そもそも家を建てるのに適さない土地かもしれないわけです。
ですが「家を建てる」という前提であれば、その工務店やハウスメーカーは色々なツテを使い土地を探してくれるでしょう。
そして、日当たりやライフライン、その土地の状況（井戸や擁壁があれば追加でお金がかかる）など建築に関する様々な規制などを勘案しアドバイスをくれるはずです。
ネットに出てこない（抱え込んでいる）不動産情報などが地元不動産屋にはあるようですが、まずは依頼する工務店やハウスメーカーの人に動いてもらい、それでも出てこなければ地元不動産屋巡りもいいかもしれませんね。
工務店やハウスメーカーに土地探しを依頼する注意点
よくある話ですが、「土地探しを依頼したハウスメーカーなり工務店でいい土地がみつかったら、その工務店やハウスメーカーで家を建てる流れになる」って事です。
HIRO
だから「営業の人の第一印象が悪いなー」とか、「なんか話してて違うなー」とか感じた業者さんには簡単にお願いしてはいけません。
家を建てるってことはもうすんごいお金が動きます。そんな人や業者さんでは打ち合わせのたびにもやもやが溜まっていき、「家づくり」を後悔することになっていくでしょう。
HIRO
いくつか工務店やハウスメーカーをめぐり、「この業者さん・営業さんに決めた！後悔しない！！」という段階で土地探しを依頼してください。
水害など災害は大丈夫？土地の情報はハザードマップも見る
依頼する業者さんが決まり、土地を探してもらっている間すこし情報を集めましょう。
まずは希望する地域のハザードマップを手に入れてください。
「〇〇市 ハザードマップ」で市役所のホームページにアップされているはずです。
そして、土地情報が届いたらハザードマップの「浸水地域」や「危険な地域」ではないかチェックしましょう。
もらった土地情報には詳細な住所は書かれていないと思いますが、「〇〇〇（地名） 〇丁目」とは書かれていると思います。そこから該当地域を見てみましょう。
「浸水」や「冠水」などの水の影響が無い地域であれば、「火災保険」から「水災」を外すことも検討でき、節約にもつながります。
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予めその土地の地盤の状態を大まかに調べる方法もあります。詳しくは地盤調査からの地盤改良 その土地の地盤の状態を予め調べる方法もどうぞ。
業者の見る土地探しサイト レインズは、ほとんど一般の土地探しサイトにもあるらしい
次に自分でも探してみます。
業者さんが土地を探す際には「レインズ」という専用サイトを使いますが、物件数は「スーモ」などと大きく変わらないそうです。
土地検索サイトはいくつかあります。
私は出勤する前や、昼休みなどに逐次チェックしていました。(急激に増減することは無いので、増えればわかるようになります。）
- suumo(スーモ）
- LIFULL HOMES（ホームズ）
- at home(アットホーム）
- 不動産ジャパン 一般人が見れる「レインズ」とも呼ばれているらしいです。
複数あるとどれを使っていいかわかりませんよね？でも一通りチェックする事をお勧めします。
少し調べ直してみました。
スーモやアットホームなど土地探しサイトによる物件数の違い
例えば「千葉県 船橋市」で土地情報を検索したとします。そうすると出てきた情報の件数に差がでてきます。
「船橋 土地」検索結果（件数）
- スーモ 332件
- LIFULLHOMES 308件
- at home 463件
- 不動産ジャパン 261件
結構違いますよね。
ここでの注意ポイントは、「様々な業者が同じ土地の広告を出している」って事です。
「athome」の件数多いからアットホームでいいじゃんと、いざサイトを見てみると同じ物件ばかり出てくる事もあります。
なので、一通り土地の情報を確認した後は、これらのサイトの「新着」を随時確認するようにします。さらに細かい地域まで絞り込むとあっという間に物件数が少なくなります。
「中古一戸建て」の項目も検索してみる
「土地」ばかり見ているよりも、「中古一戸建て」も見てみると幅が広がります。
私が探している時も「中古一戸建て」であれば希望地域に売り物件が出ていました。価格は建物分が上乗せされていても、その後の「価格交渉」で値下げしてくれるかもしれません。
HIRO
結果として希望の土地を買う事が出来ました。
※だんだんとその地域の相場がわかってくると思いますが、基本的に安すぎる土地は「何か」ありますし、「目玉物件」みたいなものは出てこないと思ったほうがいいです。
土地情報の見方 用途地域 建蔽率・容積率 制限などについて
土地の物件情報には色々な情報がのっていますが、詳細は各サイトへどうぞ！！
用途地域は「その地域に建てられる建物の種類について」・各種制限について詳細はWikipediaへ。
建蔽率・容積率は「その土地に対して建てられる建物の大きさ」を指し、計算することで割り出せます。
いい土地を見つけた！現地確認で何を確認するのか。
希望の土地や、いい土地情報が入ってきたら現地確認をしに行きましょう。
それも出来る限り早く確認します。
HIRO
「あなたにとってのいい土地情報は、他の誰かのいい土地情報」です。
そして出来る限り早く「土地を見ての印象や可否」を連絡するようにしましょう。
土地情報を送ってくれた人への礼儀だと思いますし、それだけ「本気」って事も伝わるかと思います。
現地までの道の状況、街灯や坂の有無、スーパーやコンビニ、ゴミ捨て場の位置、
近隣の家の状態（ゴミ屋敷や古すぎて手入れがされていない家じゃないか） 、
床上浸水につながりそうな川や排水路等がないか、
犯罪状況（管轄の警察や市のHPに情報あり）
ライフライン（水道・ガス・下水の整備状況（敷地への引込の有無）
どれも生活をしてみたら不便か不便じゃないか？危険性はないか？という基準ですね。
そして家に帰ったら、地盤の情報も調べてみましょう。地盤の状況によっては追加費用がかかる可能性があります。
予め地盤の状況を確認する方法はこちらをご覧ください。
最後に土地価格は値引き交渉できるのか？
これは出来る確率が高いと思います。
自分が売る側として考えてみると、「多少値引き要求されるかな？」って思って予め値引き分も入れて売値を決めると思うんですよね。
もちろん「一切値引きはしない」と決めている売り主もいるでしょうが、売りに出してから時間が経っているような土地や建物であればあるほど「この価格では売れないのかなー」と不安になると思いませんか？
もし希望価格より少し高い程度であり、購入の意思が本気であれば「値引き」をお願いする価値はあります。
現に私は「解体費用分を引いてくれれば買います」という要望を売り主さんは飲んでくれました。（売り主さんに感謝です）
ただし、本気で買いたい土地にのみ「値引き交渉」すべきです。
とにかく予め条件を考えておき、ネットの情報でも、メーカーさんからの情報でも、あなたにとってのいい土地が見つかったら迅速に動く事が土地探し成功の秘訣ですよ！！
